Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и ее методы в Севастополе и Крыму

Все мы с вами достаточно наслышаны о кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая проводится после принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки. Она проводится массово, поэтапно и регулируется Федеральным законом. В городе Севастополе кадастровую оценку недвижимости делают не чаще одного раза в 2 года и это уже определенные ограничения для Заказчика. Есть также и другие виды оценочной стоимости, это рыночная, ликвидационная и инвестиционная.

Сегодня мы разберем с вами оценку рыночной стоимости объектов недвижимости. Оценка стоимости квартиры в Севастополе и Крыму, либо другой недвижимости, на данный момент очень актуальная услуга. Итак, давайте разбираться.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость объекта недвижимости – это тщательное и независимое исследование объекта, на основании которого можно сделать вывод о его стоимости.

Простыми словами, рыночная стоимость – это цена объекта приближенная к реальности.

Процедура оценки урегулирована федеральным стандартом оценки. Стоимость определяет эксперт-оценщик и по итогу проведенного исследования он выдает Заказчику отчет, в котором назначенная цена четко обоснована.

Можно, конечно, примерную стоимость рассчитать самостоятельно. Но мы вам не рекомендуем этого делать. Такие данные у вас никто из государственных или частных организаций не примет, так как они не считаются нормативными. Все учреждения принимают в расчет только отчет, который составлен аккредитованным специалистом.

Методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

Есть достаточно много методов оценки имущества, которые можно использовать для различных объектов. Все эти методы можно сгруппировать в три подхода к оценке:

• Сравнительный
• Доходный
• Затратный

Сравнительный подход

Сравнительный подход самый простой, распространенный и доступный. Данный метод основан на сравнении подобных объектов, которые имеют примерно такую же характеристику, как и объект, который нужно оценить. Проще говоря, недвижимость не купят, если он будет выше аналогичных объектов недвижимости на рынке. Сравнительный подход – это метод сравнительных продаж.

Как происходит этот процесс?

В начале выделяют основные характеризующие данные объекта, который нужно оценить: какой дом и год постройки, какой этаж, какая площадь, состояние и др. Потом на сайтах по недвижимости находят похожие объекты и делают поправки по основным характеристикам, согласовывая стоимость имущества данным методом.

В ходе процесса, оценщик выбирает похожие объекты примерно до 5 штук и производит сравнительный анализ с оцениваемой недвижимостью и выносит свой вердикт по поводу рыночной стоимости. Например, в Нахимовском районе есть 2-х комнатная квартира площадью 50 кв.м. и ее надо оценить. Соответственно специалист проводит анализ примерно таких же 2-х комнатных квартир в этом же районе приближенные к данному объекту.

Этот метод не применим к уникальным объектам недвижимости.

Доходный подход

Этот подход строится на доходе, который получит собственник в течении времени от приобретенного имущества. Соответственно нужно рассчитать прибыль от сдачи в аренду и попытаться спрогнозировать, что будет с ценой в будущем если продавать данный объект.

В данном случае применяются 2 метода:

1. Метод капитализации доходов. Данный метод определяет связь будущего дохода и текущей стоимостью оцениваемого объекта.
2. Метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод дает возможность оценки объекта в случае нестабильного денежного потока.

Доходный метод применим только в случае, когда имеются достоверная информация, позволяющая специалисту сделать обоснованные прогнозы.

Затратный подход

Затратный подход – это совокупность методов оценки, в котором стоимость имущества равна сумме стоимости участка земли и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, которые будут произведены при воссоздании точной копии подобного имущества за вычетом износа и стоимости обязательств.

В данном подходе можно выделить 2 вида стоимости:

• восстановительная стоимость;
• стоимость замещения.

Этот подход не применим к встроенным помещениям, но зато хорошо используется для вновь построенных помещений, для оценки отдельно стоящих зданий и домовладений. Именно этот подход позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка на котором она построена.

Для примера, для оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости чаще всего применимы сравнительный и доходный подходы. Бывают применяют и затратный подход, но уже намного реже.

Выводы

Используя все три подхода, можно получить самый точный результат. Но не все методы применимы ко всем объектам недвижимости. Тогда в отчете должен быть обоснованный отказ от одного или двух подходов и здесь уже должен определяться сам оценщик, зная все правила и специфику данной работы.

Неважно какой будет подход, при оценке рыночной стоимости недвижимости, специалисты компании ООО «СЕВКАДИН» быстро, качественно и по выгодным ценам  выполнят для вас данную работу. Обращайтесь, всегда рады Вам помочь!